COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES
La adquisición de una vivienda representa una de las inversiones más significativas que muchas personas realizamos en algún momento de nuestras vidas. Por tanto, es crucial tener una comprensión clara de los pasos a seguir y la documentación necesaria para llevar a cabo este proceso de manera exitosa. En los siguientes apartados trataremos de aclarar los aspectos básicos que debes considerar a la hora de adquirir un bien inmueble.
Tabla de contenidos
Pasos previos: Consultar el estado de la finca
Antes de proceder con la compra de un inmueble, es de vital importancia verificar su situación jurídica en términos de características, titularidad y cargas. Para obtener esta información, es necesario realizar una consulta en el Registro de la Propiedad donde el inmueble esté inscrito. También es posible realizar la consulta en la Sede electrónica del Catastro. Ambas opciones proporcionarán los datos necesarios sobre la situación jurídica, características y cargas del inmueble en cuestión.
1) Por un lado, con la nota simple del Registro de la Propiedad podemos obtener la siguiente información:
-Titularidad: Se verificará quién es el propietario actual del inmueble
-Cargas o gravámenes: Se informará sobre la existencia de hipotecas, embargos u otras cargas que puedan afectar al inmueble.
-Régimen especial: Se determinará si el inmueble está sujeto a algún régimen especial, como por ejemplo, limitaciones urbanísticas inscritas o alguna restricción legal.
-Prohibiciones: Se verificará si existen prohibiciones legales o restricciones de uso sobre la propiedad.
-Viviendas de Protección Oficial (VPO) o de Precio Tasado (VPT): Se determinará si el inmueble en cuestión tiene algún tipo de regulación especial por ser una VPO o VPT, sujetas a requisitos y limitaciones específicos.
2) Por otro lado con la información suministrada por la Sede electrónica de Catastro conocerás, entre otras cosas:
-Titularidad catastral: Quien es el titular del inmueble en Catastro
–Localización del inmueble en el mapa: Es importante verificar la ubicación exacta del inmueble en el mapa y asegurarse de que coincide con su referencia catastral. Es especialmente relevante comprobar si existe coincidencia entre la descripción catastral y la descripción registral de la propiedad que deseas adquirir. Esto garantizará que estás adquiriendo el inmueble correcto y evitará posibles discrepancias en el futuro.
–Valor de referencia: El valor de referencia es importante para determinar el valor de la propiedad sobre el cual se tributará. La Agencia Tributaria tomará en consideración el valor más alto entre el valor de compraventa y el valor de referencia. Este valor proporcionará una referencia objetiva para establecer el valor fiscal de la finca en cuestión. En caso de que ambas partes (vendedores y compradores) no tengan claro el precio de venta de la propiedad, el valor de referencia puede resultar útil.
3) Consultar si existen deudas de IBI o deudas de la comunidad de propietarios.
Antes de formalizar una compraventa, el notario se encargará de realizar la consulta de deudas pendientes del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Sin embargo, es recomendable que la persona interesada solicite al notario dicha consulta con algunos días de anticipación a la firma, para asegurarse de que no existan deudas pendientes.
En cuanto a las deudas con la Comunidad de Propietarios, el notario no tiene la capacidad de realizar directamente la consulta de las mismas. Por lo tanto, se recomienda que el comprador solicite al vendedor el certificado de deudas de la comunidad. Este certificado es expedido por el Secretario de la Comunidad de Propietarios con el visto bueno del Presidente. Obtener este certificado permitirá al comprador tener conocimiento de las posibles deudas existentes con la comunidad y tomar decisiones informadas antes de la firma de la compraventa. En el caso de que exista confianza entre las partes podrán renunciar a este certificado manifestando la parte vendedora y bajo su responsabilidad que no existen deudas pendientes.
Una vez obtenida toda esta información, el comprador puede asegurarse del estado legal y financiero de la propiedad y proceder a la preparación de la escritura de compraventa
Aunque es posible obtener esta información por cuenta propia, es altamente recomendable buscar el asesoramiento de profesionales, como notarios, inmobiliarias o gestorías. Estos expertos podrán brindar una asesoría clara y rápida sobre la situación de la finca, asegurando que todos los aspectos legales y administrativos se lleven a cabo de manera adecuada. Contar con su asistencia garantizará que la compraventa se realice de forma segura y eficiente.
Preparación de la escritura. Documentación y plazos.
Una vez aclarado el estado de la vivienda el Notario podrá preparar la escritura. Para ello será necesaria la siguiente documentación:
–Identidad de las partes. El Documento de Identidad no caducado es OBLIGATORIO para la firma de la escritura. No es válido fotocopia o escáner. En el caso de personas con nacionalidad distinta a la española son necesarios NIE, pasaporte y documento de identidad extranjero. Además las partes deberán informar a la oficina notarial sobre profesiones, estados civiles y domicilio a efectos de notificaciones.
– Identidad de la finca/as.: Las parte deberán aportar la Nota Simple actualizada o la escritura por la que se adquirió la finca/as en cuestión. Si se dispone de ello, el notario os solicitará la certificación catastral, valor de referencia, último recibo del IBI y certificación de comunidad de propietarios. Como explicamos en el apartado anterior, en caso de no disponer de algunos de esta documentación podréis solicitarlo desde la Notaría a excepción del certificado de la comunidad de propietarios.
– Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Solo para los casos en los que la finca que se va adquirir sea habitable o exista una edificación habitable Lo deberá aportar la parte vendedora. El CEE es un documento aportado por un técnico que incluye información sobre las carteristas energéticas del bien inmueble. Podrá renunciarse a este certificado por razones de urgencia.
En el caso de que existan dudas de si debemos o no obtener el CEE os recomendamos consultar directamente al Notario.
– Precio y forma de pago: Las partes involucradas en la compraventa deberán informar al notario sobre el precio total del inmueble y la forma en que se realizará el pago completo del mismo. Esto puede incluir transferencia bancaria, pago en efectivo, cheque o pagos aplazados, entre otras opciones.
En caso de que surjan dudas o se requiera asesoramiento sobre el precio o la forma de pago, el notario estará disponible para brindar orientación y asesoramiento a las partes involucradas
El Contrato privado previo a la firma
Es habitual entre la parte vendedora y parte compradora firmar un contrato privado, , donde se pactan las condiciones por las que se celebrará la compraventa. Si es su caso, la Notaría precisará de este documento antes de proceder a la firma.
El adelanto del precio o reserva
Es común que el total del precio pactado no se entregue en su totalidad el día de la firma de la escritura. Puede haberse adelantado una parte, ya sea en una o varias veces o incluso durante varios años por medio de un contrato con opción a compra por ejemplo. Es fundamental justificar en la medida de lo posible cada uno de los pagos realizados ya sea por medio de justificantes de transferencias, recibos o copias del cheque. Estos documentos servirán como respaldo para demostrar el cumplimiento de las obligaciones de pago por parte del comprador, y garantizarán que se respeten los acuerdos establecidos entre las partes.
La presentación de dicha documentación es importante tanto para el notario como para las partes involucradas, ya que contribuye a la transparencia y seguridad de la transacción, y evita posibles controversias o malentendidos en el futuro.
¿Cuánto tiempo tarda el notario en preparar la escritura?
Habitualmente y dependiendo de la situación de la finca y la disponibilidad horaria el Notario podrá tener lista la escritura en el plazo de tres días una vez recibida toda la documentación.
El día de la firma
Una vez presentada la toda documentación el Notario procederá a preparar la escritura y tan solo hará falta presentar los Documentos de Identidad en vigor.
Una vez que la escritura ha sido firmada, tanto la parte vendedora como la compradora tienen el derecho de solicitar a la oficina notarial una copia simple del documento, ya sea en formato físico o electrónico. Esta copia simple es necesaria para diferentes fines, como la declaración de la renta por parte del vendedor y el proceso de dar de alta los suministros por parte del comprador.
Pasos posteriores a la firma de la escritura: los gastos de la parte compradora y tramitación
La firma de la escritura no marca el final del proceso. Después de la firma, la parte compradora deberá asumir los gastos adicionales relacionados con la compra y los trámites correspondientes. Estos gastos incluyen los honorarios notariales, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y los honorarios del Registro de la Propiedad por inscripción de la finca.
–Honorarios notariales: Los honorarios notariales se determinan de acuerdo con el arancel notarial y en el caso de las compraventas, están principalmente influenciados por el precio de la transacción y la cantidad de propiedades involucradas. Otro factor relevante para calcular estos honorarios es el número de folios del documento. Por ejemplo, en una compraventa donde el vendedor sea una entidad financiera, los honorarios notariales suelen ser más elevados en comparación con una compraventa entre particulares, debido al mayor número de folios que se generan en este tipo de transacciones. Por otro lado, los honorarios notariales para la compraventa de un terreno suelen ser inferiores a los de una vivienda, ya que se requiere menos documentación (por ejemplo, el certificado de eficiencia energética no es necesario en este caso).
–Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (En Comunidad Valenciana): El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, en la Comunidad Valenciana, debe ser abonado por la parte compradora. Después de la firma, la parte compradora debe completar el modelo 600 y realizar el pago total del impuesto en una entidad financiera con una cuenta de depósito especialmente habilitada. Este impuesto grava el 10% del valor del inmueble, tomando como referencia el valor más alto entre el precio de compraventa y el valor de referencia previamente mencionado
En Comunidad Valenciana existen bonificaciones y reducciones para este impuesto. Para verificar si cumples con los requisitos, puedes hacer clic en el siguiente enlace para obtener más información:
- Honorarios Registro de la Propiedad: Una vez presentado el impuesto en Oficina Liquidadora el siguiente paso será obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad. Para ello deberá entregarse el justificante de la liquidación junto con la copia autorizada de la compraventa que prepararán en la Notaría. La copia autorizada es la escritura impresa en papel timbrado, con la firma del notario y los sellos notariales
- Por esta inscripción el Registro de la Propiedad aplica su propio arancel. Si quieres conocer el precio aproximado es preferible que llames directamente a la oficina de Registro para solicitar información. A modo informativo, salvo excepciones, los honorarios registrales en compraventas son inferiores a los notariales.
¿Quién paga los honorarios notariales?
Es tradición que los honorarios notariales sean íntegramente abonados por la parte compradora.
Sin embargo, y en caso de discrepancias, la el artículo 1455 del Código Civil permite que “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario. Esto es lo que se conoce como gatos según ley.
En todo caso serán las partes quienes decidan como quieren repartirse los gastos, puede ser en iguales mitades, todo a cargo del vendedor…
ADVERTENCIA: Suele pensarse que los gastos según ley son en iguales mitades pero es un error. En realidad, lo normal es que en estos casos la parte vendedora soporte un mayor gasto notarial de la vendedora
Y si tienes alguna cuestión…
Las compraventas son transacciones complejas que generalmente se llevan a cabo una o pocas veces en la vida. Si tienes alguna duda o inquietud, tanto el Notario como la oficina estaremos encantados de brindarte ayuda y asesoramiento. Entendemos que este proceso puede generar preguntas y necesidades de información adicional, por lo que estamos aquí para brindarte el apoyo necesario y responder a todas tus inquietudes. No dudes en contar con nosotros para cualquier consulta que puedas tener.
¡A tu disposición!
Impuestos aplicables
VIVIENDA NUEVA:IVA + ADJ al tipo aplicable en la Comunidad Autónoma en la que se ubique el inmueble.
VIVIENDA USADA: ITP al tipo aplicable en cada Comunidad.
LOCALES, PLAZAS DE GARAJE Y TRASTEROS NUEVOS: IVA + ADJ al tipo aplicable en la Comunidad Autónoma en la que se ubique.
LOCALES, PLAZAS DE GARAJE Y TRASTEROS USADOS: ITP al tipo aplicable en cada Comunidad.
SOLARES: En general IVA cuando vende una sociedad. Entre particulares ITP al tipo de cada Comunidad.
RÚSTICAS: ITP al tipo de cada Comunidad.
Documentación
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Dedicación y profesionalidad
