En el post de hoy trataremos algunas de las especialidades tributarias que el legislador fija para las operaciones sobre inmuebles que realicen las personas físicas y jurídicas (nacionales o extranjeras) que tengan la residencia habitual fuera de territorio español.
Legislación aplicable
Ley 16/2012 reguladora del Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes
Real Decreto Legislativo 5/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRIRNR)
Real Decreto Legislativo 2/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales
¿Quién es un no residente?
Se entenderá que el contribuyente tiene la condición de no residente cuando no haya residido en territorio español durante 183 días a lo largo del año natural y además no tenga en España el núcleo de sus actividades o intereses económicos. La nacionalidad española o extranjera es indiferente.
Existen especialidades para quien traslada su residencia de territorio español a otro considerado paraíso fiscal. En este caso se considerará residente durante el año del traslado y los cuatro siguientes.
Respecto a las sociedades se considerarán no residentes si no han sido constituidas conforme a las leyes españolas, tienen su domicilio social en el extranjero así como su centro de actividades también fuera de territorio español.
Entidades que radican en paraísos fiscales
Están sujetas a un impuesto especial que tiene carácter anual, y si bien no tiene vinculación directa con la operación de compra ante notario, es conveniente advertir la existencia del mismo al adquirente.
Impone un gravamen anual del 3% del valor catastral del bien adquirido por la entidad. Se devenga el 31 de diciembre de cada año.
Se excluyen en todo caso instituciones públicas, sociedades que cotizan en mercados secundarios de valores y aquellas entidades que desarrollen una explotación económica distinta a la mera tenencia o al arrendamiento de los inmuebles.
El modelo para autoliquidar el impuesto es el 213, debiendo presentarse en enero del año siguiente.
Retención en la venta de inmuebles
La venta de un inmueble, entre otras repercusiones tributarias, puede generar al vendedor una obligación en su tributación de IRPF. Ello ocurrirá particularmente cuando el precio de venta fuere superior al precio por el que adquirió el inmueble, de modo que se le genere una ganancia patrimonial en su haber (el cálculo es algo más completo y se tratará en un post próximo)
Pues bien, si el vendedor es un no residente, a efectos de asegurarse el pago, Hacienda impone al comprador que retenga al vendedor una parte del precio de la contraprestación acordada, concretamente un 3% en concepto de pago a cuenta.
Posteriormente Hacienda realizará una liquidación de la deuda, y exigirá al vendedor un 19% sobre el importe de la ganancia resultante (si es que la hay), procediendo al cobro en primer lugar sobre ese pago a cuenta realizado. Es importante saber que si el cálculo de la cantidad a ingresar resulta inferior a ese 3% retenido, el vendedor tendrá derecho a la devolución de la parte restante.
Plusvalía municipal
Otra especialidad relevante aparece en relación al impuesto de plusvalía municipal (Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor sobre los Terrenos de Naturaleza Urbana). No se establece aquí una obligación de retención como en el caso anterior por parte del comprador, pero sí fija la ley que si el vendedor es no residente, el adquirente queda obligado como sustituto a liquidar el mencionado impuesto para el caso de que el primero no lo haga.
Ello implica que en caso de incumplimiento de su obligación fiscal por parte del vendedor, la hacienda municipal podrá reclamar contra el comprador el importe del impuesto, sin perjuicio de que éste luego tenga un derecho de repetición contra el vendedor, que no siempre será fácil hacer efectivo.
Recomendación: En todos estos casos es importante que el notario informe al comprador de esta norma y sus consecuencias, siendo una práctica aconsejable que se pida al Ayuntamiento un avance sobre el coste de la plusvalía y el comprador retenga el impuesto al formalizar la escritura, para ingresarlo con posterioridad.
Además de ello debemos tener en cuenta que los no residentes podrían tributar de igual modo por IVA si realizan operaciones de alquiler sobre los inmuebles que adquieran y que dichos alquileres tendrás consecuencias en su declaración de IRPF como rentas inmobiliarias. Así mismo si no ocupan dichos inmuebles ni declaran alquiler alguno tributarán por el concepto de “imputación de rentas” y deberán tenerse en cuenta también, si el patrimonio es cuantioso, la posible tributación por impuesto de patrimonio.
Hasta otra,
Ignacio Martínez
